Крупнейший в Крыму проект жилой застройки с поэтичным названием «Крымская роза» подходит к этапу реализации. Строительные работы на одной из площадок, которая войдёт в новый микрорайон, уже начались. Это будущий комплекс «Дома» с дворами без машин. Концепция комфортной городской среды заложена в основу всего проекта, реализация которого займёт 11 лет и потребует 32 млрд рублей вложений. Как идёт подготовка к освоению 100 га, что будет с самовольными постройками на этой территории и сколько будут стоить первые метры – Крыминформ спросил у генерального директора группы компаний «Монолит» Якуба Асанова. Он также рассказал о проблемах и перспективах строительной отрасли в Крыму.

На каком этапе сейчас находится реализация проекта «Крымская роза»?

«Крымская роза» – это большой проект комплексного освоения территории. Соответственно, его этапность достаточно многоступенчата. 5 августа мы прошли публичные слушания, проект планировки территории утверждён. После этого мы приступили к детальной разработке концепции. В настоящий момент идет разработка мастер-плана проекта и проектирование первой очереди.
Не выбиваетесь ли из графика?
Мы движемся в графике, и это достаточно непросто. Сложность в том, что объект не типовой. Тут совершенно другой подход. Нужно проектировать всё сразу в комплексе, нигде ничего не забыть, учесть не только строительные, но и градостроительные нормы: это улицы, дороги, сети, социальная инфраструктура...
Стадия «П» – проектная документация – это утверждаемая часть, по которой получается уже разрешение на строительство. Мы планируем уже в декабре выйти на получение разрешения на первый квартал «Крымской розы».
А сколько всего будет таких кварталов?

У нас там будет пять районов, в каждом – по три-пять кварталов. Они разные по наполнению, по типу жилья – это и эконом, и комфорт, и коммерция, плюс в каждом из типов будут подтипы по площадям, высотности, по разным потребительским свойствам квартир, по архитектуре и благоустройству дворовых пространств. То есть, получается, будет порядка 15 продуктов.

Как будет осваивается территория по географии? Что будет строиться в первую очередь?

Как и любая подобная строительная практика, застройка пойдёт от освоенной территории. То есть – от города движемся в сторону неосвоенной территории, объездной дороги. Всего там территория в 100 га, здесь же будут реализованы объекты федеральной целевой программы развития Крыма. Это Дворец водных видов спорта, который, кстати, уже получил положительное заключение экспертизы.
Будет ли «Монолит» подрядчиком строительства объектов, предусмотренных ФЦП?
Когда будет объявлен конкурс, мы намерены принять в нём участие. И это не только Дворец водных видов спорта, это еще и образовательные учреждения.
Территория предполагаемого строительства ещё в украинские времена была самовольно захвачена и частично застроена. Как проходит процесс освобождения территории?
Мы изначально понимали, что там есть строения. Но закон на нашей стороне – на нашей земле находятся самострои. Это подтверждается актами проверки и заключений земельной инспекции. Однако, несмотря на это, мы придерживаемся политики, что нужно работать с каждой семьёй отдельно: разговариваем и компенсируем понесённые на строительство затраты.
Всего таких объектов там порядка 40 – это дома в разной степени готовности, в которых люди жили без коммуникаций и каких-либо документов на землю и строение. С шестью домами мы уже провели данную работу. Кому-то квартиру предоставили, кому-то финансы – это 2-3 млн за строение в зависимости от оценки имущества независимым экспертом. Кстати, оценивает севастопольский специалист – человек нейтральный.
Процесс идёт тяжело, но достаточно продуктивно. Думаю, люди начали понимать, что незаконных действий в Крыму быть не должно. Привыкают к тому, что нужно идти законным путем. Кроме того, многим из этих людей уже выделили участки в других местах. В частности, в Дубках, в Мирном. Но не все берут – наверно, хотят поближе к городу или защищают некие коммерческие интересы.
Вообще с людьми, которые пытаются на этом заработать, – отдельная история. Есть там группа активистов, которые намерены идти до конца в удерживании земли, потому что, насколько я понимаю, они получили от людей средства за право на этом участке находиться. Хотя слово «право» в данном контексте нужно брать в кавычки, поскольку это незаконные действия.
А правоохранительные органы как-то участвуют в этом процессе?
Да, безусловно. Мы действуем исключительно в рамках закона. Приглашаем земельную инспекцию, показываем все свои документы. Показываем, что изначально это была земля сельхозназначения – на ней нельзя было ничего строить. После того как мы внесли изменения и прошли публичные слушания, она стала землей для многоквартирного жилого строительства – Ж4.
Сколько времени, по вашим прогнозам, займёт освобождение территории?
Конечно, нужно договориться со всеми. Мы намерены действовать исключительно по справедливости и компенсируем затраты, понесённые в результате незаконных, неверных действий. Думаю, это займёт ещё минимум полгода. Поскольку у нас идёт процесс проектирования, мы не сильно торопимся. Под первую очередь – земли свободные.
То есть после получения разрешения в конце года вы можете приступить непосредственно к строительным работам?
Да, если мы получим разрешение, как и планируем, в декабре, то заходить со стройкой будем где-то в феврале.
А какова судьба самого крупного на вашей территории незаконного объекта, который местные жители называют мечетью и активно достраивают?
Еще в начале 2015 года все мечети Крыма – более трехсот – были переданы Духовному управлению мусульман Крыма. Сейчас управление продолжает оформление правоустанавливающей документации на здания и землю.
Мечеть на территории самозахвата «Стрелковая», расположенном на участке, находящемся в аренде у застройщика «Акура», не вошла в этот список – она не достроена и, соответственно, не введена в эксплуатацию, правоустанавливающая и проектная документация отсутствует. Представляется более правильным запросить информацию о дальнейшей судьбе этой недостроенной мечети в Духовном управлении мусульман Крыма.

Мы со своей стороны подтверждаем свои намерения строительства мечети на территории будущего микрорайона «Крымская роза».
Судя по презентации вашего проекта, такого масшатаба строительства жилья в Крыму не было. В чем заключаются основные сложности, можно ли назвать его реализацию уникальным для региона опытом?
Подобные проекты строились в Крыму, наверно, только при СССР, когда массово застраивали кварталы. Это сложный проект, но приятно ощущать себя лидерами, пробивающими дорогу. В целом строительство жилых комплексов, конечно, для нас не ново – мы понимаем, что нужно людям, и привлекли в проектную команду опытных специалистов, экспертов и управленцев и проектные институты, которые проектируют и будут строить по-настоящему комфортную городскую среду.
А что нового для вашей компании включено в проект?
Там будет реализована концепция «Комфортная среда», принципы которой мы разработали в компании и уже внедрили в работу. Это безбарьерная среда, удобства для инвалидов, качественное продуманное благоустройство пространств, это максимально свободные от машин и удобные дворы, безопасные и комфортные пешеходные зоны и зоны отдыха, которые будут формировать добрососедство и общение людей, красивые фасады без хаотично расположенных кондиционеров, входы в подъезды без ступеней и многое другое, что создает комфорт и удовольствие от проживания в городе.

Также мы в компании доработали и внедрили стандарты по классификации недвижимости, которая разработана РГР РФ и принята за основу в описании характеристик классов жилья. Потому в «Крымской розе» все классы жилья – и эконом, и комфорт – соответствуют российским стандартам.
Кроме того, «Крымская роза» – это полный объём социальных объектов: школы, садики, поликлиники, спортивные комплексы.
Плюс, будет линейный парк 23 га с самой длинной велосипедной дорожкой – порядка 5 км. В этом парке запланирован ряд объектов для досуга – отдыха, спорта... И у каждого квартала будет доступ к этому парку. Он будет как бы пронизывать все районы. Мы уже провели переговоры с партнерами по созданию нужного для «Крымской розы» запаса саженцев разных видов растений и деревьев и планируем высаживать деревья уже на старте строительства.
Помимо этого, на северном участке планируется строительство делового квартала – это офисы, магазины, бизнес-центры, бассейн, гостиница – будущие рабочие места для жителей района и жителей Симферополя. По прогнозам, бизнес-кластер создаст 16 000 рабочих мест.

Нужно ли для такого масштабного проекта привлекать дополнительные силы?

Конечно. Мы этим занимаемся, работаем с потенциальными партнёрами. Уже некоторые крымские подрядчики и девелоперы заинтересовались. Помимо этого, будут привлечены подрядчики из разных регионов России. Будем сотрудничать.
А материалов хватает?
Есть сложности. Например, сейчас есть проблемы с цементом. Обещали, что летом проблему закроют, но до сих пор она не решена. Бахчисарайский завод не успевает, переправа тоже. Кроме того, достаточно сложно с песком в Крыму. Нет хорошего речного песка. Он либо завозится с материка, либо берётся морской. Есть проблема и с щебнем, потому что крымские карьеры работают в основном на трассу «Таврида» и другие федеральные проекты. Вырываем партиями. В принципе, проблемы со снабжением такими крупными тяжёлыми материалами должны решиться с вводом Крымского моста. Мы его очень ждём.
Скажется ли реализация такого масштабного проекта на других ваших стройках? Будете ли вы продолжать строить дома в других регионах?
У каждого проекта своя концепция, свои клиенты и звои задачи, которые он решает на территории. Одним нравится Москольцо, другим Центральный район, третьим Луговая – более тихий район. Конечно, строим и будем строить.
Это про спрос. А в плане ресурсов?
Другие проекты не пострадают. Во-первых, это жёстко регулируется законом – есть 214-й ФЗ, который предусматривает санкции за отставание и так далее. Во-вторых, мы просто не хотим подводить своих клиентов, портить репутацию. При этом, конечно, сложности есть – это и поставка материалов, и отсутствие нормальной кредитной базы. В Крыму пока рынок кредитов и ипотеки достаточно слабо развит. Это ограничивает развитие структуры спроса в том числе.
Новые проекты планируются? Или все силы в ближайшее десятилетие будут брошены на «Крымскую розу»?
Проекты будут. У нас достаточно большой земельный портфель, который позволяет строить планы работы в персепктиве более 10-15 лет, поэтому мы уверенно смотрим в будущее. Только в Симферополе порядка десяти проектов. При этом мы присутствуем не только в столице Крыма, но и в Евпатории, Ялте, Алуште. Ещё порадуем наших клиентов и партнёров.
Планируете ли вы получить разрешение на продажу жилья в новом микрорайоне по договору долевого строительства? Когда планируется начать реализацию первых метров?
Продажи будут разбиты на очереди. Планируем выпускать по 10-15 тысяч квадратов. Естественно, всё будет в рамках 214 федерального закона – после прохождения экспертизы, получения разрешения, фининспекции, Росреестра. По первой очереди – проекту «Дома» – мы этот путь прошли, и сейчас идут активные продажи. От получения разрешения до момента продаж проходит примерно два месяца.
Недавно для девелоперов, которые продают жильё до окончания строительства, ввели новые правила игры. Появился Фонд долевого строительства. Начали ли вы уже с ним работать?
Мы работать конечно же начали. Последние квартиры реализуются уже по новой схеме: не через страхование в частных компаниях, а через государственный фонд. В принципе, он ничего не меняет, но есть одно неудобство. Нужно заранее, за три дня до сделки, оплатить компенсационный платёж, тогда как страхование осуществлялось день в день. Это немного удлиняет сделку. В потоке привыкнем.
Как и страховые, это невозвратные деньги. Сумма остаётся в тех же пределах, как и два предыдущих года, – 1,2% от стоимости жилья. Так как мы уже два года пользуемся страхованием, на стоимости жилья нововведение не скажется.
Насколько конкурентоспособными будут предложения в «Крымской розе»?
Мы планируем, что где-то 60% жилья придётся на экономкласс. Это будут квартиры со стоимостью от 50 тысяч рублей за квадратный метр, может, где-то даже 48 тысяч. Посмотрим, как рынок будет развиваться. И будет комфорт-класс – порядка 20% – в районе 60 тысяч рублей за квадратный метр.
Возможно ли появление специальных ипотечных программ под новый микрорайон?
Это, конечно, целесообразно. Мы вообще со всеми ведущими банками, в первую очередь с РНКБ как лидером ипотечного кредитования в Крыму, работаем. Всегда обсуждаем новые проекты, они смотрят, где могут дать какое-то спецусловие.
Кстати, рядом с «Крымской розой» будет и студенческая инфраструктура для жизни. Мы планируем ввести жильё и для этой категории покупателей – молодежи и преподавателей. Кроме того, планируем квартиры для маломобильных групп населения по социальной цене – процент такого жилья обязательно будет предусмотрен.

В целом ипотека в Крыму сейчас на достаточно низком уровне, надо подключать все банки. Но, в принципе, динамика неплохая, потому что снижается учётная ставка Центробанка.

Вопрос по логистике: понятно ли, как этот район будет связан с остальной частью города?
Мы задались этим вопросом ещё на стадии изучения участка. И, понимая, что ответить самим на этот вопрос будет трудно, заказали проектную работу, даже научную, у питерского проектного института. Он нам сделал «дорожную карту» всего района с примыкающими подъездными дорогами, объездной дорогой. И с учётом того, что появляется данный массив, и того, что будет прокол через Живописное до «Тавриды», то ещё и с запасом вышло. Не должно быть никаких заторов, пробок.
Авторы стратегии социально-экономического Симферополя предусмотрели в документе возможность прокладки трамвайных линий в отдаленные районы в рамках государственно-частного партнерства. Готовы ли вы принять участие в подобном проекте?
Мы вообще очень рассчитываем на какое-нибудь ГЧП по данному проекту. Если девелопер хочет комплексно развивать территорию, он не должен оставаться с этой нагрузкой – транспортной и социальной – один. Будем выходить с различными инициативами, в том числе по транспорту, на администрацию города и предлагать разные варианты. А город будет решать, есть ли бюджетная возможность это сделать.