✔ На пути к квартире своей мечты - «Общество Крыма»



Прежде чем рассматривать вариант покупки квартиры в строящемся доме, желательно побывать на стройплощадке и взглянуть на него своими глазами. Фото Александра КАДНИКОВА.

Самое дорогое приобретение в жизни среднестатистического человека - жильё. Высокая цена вопроса - высокие риски, связанные в том числе и с активной деятельностью мошенников. Чтобы обезопасить себя от них, необходимо разбираться в тонкостях сделки. В России всё большую популярность приобретает покупка квартир по переуступке прав требования (договору цессии). Это получение в собственность заветных квадратных метров в новостройке, но не у застройщика, а у частных инвесторов, юридических лиц, паевых фондов. То есть, первоначальный дольщик передаёт покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства. В Крыму, где квартиры раскупаются ещё на этапе фундамента в день старта продаж (читайте материал «Золотые» метры» в номере за 16 марта 2021 года), такие сделки - уже не редкость.


О рисках при покупке квартиры по переуступке прав


Выбор дома


Выгоднее всего покупать квартиру в доме на этапе котлована у застройщика. Но если нет возможности ждать завершения его строительства 4-5 лет, взгляд неминуемо обращается в сторону «вторички». Для меня идеальным вариантом была бы «однушка» в новом доме с ремонтом и минимальным запасом необходимой техники. Год назад такая стоила четыре миллиона рублей. Моя «планка» - три миллиона. Начала поиски вариантов в интернете. Мой опыт оказался неудачным: объявления были либо не актуальны, либо с недостоверной информацией (например, квартира в реальности находилась «всего лишь» в 10 км от указанного адреса). Самое запоминающееся - предложение покупки «двушки» после ремонта в не самом лучшем районе, но по неплохой цене. И как-то я не обратила внимание на отсутствие фото кухни. Когда приехала на место, поняла, почему. Хозяева продавали приватизированную квартиру (в прошлом две комнаты) в общежитии, стоявшем на очереди на капитальный ремонт. Общая кухня была такая страшная, что едва хватало сил сдерживать своё негодование.
Обращение к услугам риэлторов также не принесло результата. В том районе, где я хотела жить, в основном продавали «двушки» и «трёшки» под капитальный ремонт. Мне показали только один вариант - в «хрущёвке» с кухней в пять «квадратов», в которой ремонт был выполнен только в ванной, а таких стен «волной» я не видела никогда, как и деревянного пола. О состоянии труб и говорить не приходится. Так я поняла, что старый фонд - не для меня.
Благо, сейчас есть возможность купить квартиру в новостройке, но при этом ждать не весь срок строительства. Её и даёт заключение договора цессии - переуступки прав. Первоначальными дольщиками, которые заключают договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с застройщиками, могут быть инвесторы. Они покупают несколько (а то и несколько десятков) квартир, а спустя два-три года продают их дороже, на чём и зарабатывают. Инвесторы с севера нашей страны считают квартиры в Крыму особенно привлекательными. Чем ближе к завершению строительства дома, тем цены на квартиры повышаются. Так, например, через год-полтора после заключения сделки с застройщиком цена недвижимости повышается примерно на 600 тысяч, а ближе к сдаче дома в эксплуатацию - на миллион, а то и больше. При заключении такой сделки вы уже имеете дело не с застройщиком, а с агентством недвижимости или непосредственно собственником прав на квартиру. Им может быть физическое лицо, индивидуальный предприниматель. И при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья.
В некоторых случаях квартиры в недостроенных домах уже перепроданы по пять раз.
Я, например, - сейчас уже третий собственник прав на квартиру в доме, у которого пока даже нет почтового адреса. Так что выбрав подходящий вариант жилья, не спешите заключать сделку, изучите документы.


Проследите историю квартиры


Начать следует с проверки разрешения на строительство дома, ознакомления с проектной декларацией. Эти документы застройщик обязан публиковать на своём сайте. Меня, например, заинтересовала возможность покупки квартиры в рассрочку на два года (при том, что у большинства застройщиков этот срок составлял один год), но смутил тот факт, что застройщик выступал как физлицо, да и стройка шла медленно, так что я отказалась от такого варианта.
Дальше сосредоточьте ваше внимание на ДДУ. Он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и считается заключённым с момента регистрации - на штампе должно быть написано «произведена государственная регистрация договора». Обратите внимание на сроки и порядок передачи объекта. Риэлторы нередко рассказывают сказки о том, что застройщик идёт по дорожной карте с опережением на год. Наивные люди им верят и рассчитывают на то, что получат квартиру в собственность раньше указанного в ДДУ срока.
- Среди обращений граждан в адрес уполномоченного по правам человека, связанных с деятельностью риэлторов, выделяются две группы: обращения граждан, не проявивших должного внимания к документам, и обращения обманутых граждан, ставших жертвами мошенников, действующих на рынке недвижимости, - рассказала нашему корреспонденту уполномоченная по правам человека в Республике Крым Лариса Опанасюк.
Проследите всю историю предлагаемой вам квартиры по соглашениям об уступке прав и переводе долга, другими словами - документы всех собственников прав на объект. Простое оформление сделки по переуступке прав требования является одним из факторов, провоцирующих рост мошенничеств в этой сфере. Теоретически стороны могут сами составить договор и отнести в Росреестр (Госкомрегистр в Крыму).


Кто продавец


Если вы покупаете квартиру в строящемся доме у физического лица (индивидуальный предприниматель - тоже физлицо с правом ведения предпринимательской деятельности без образования юрлица), то необходимо согласие супруга (-и), если он состоит в браке. Потому что он (или она) через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что квартира, купленная вами у одного из супругов, - совместная собственность. И его (или её) лишили прав на неё помимо воли. Также есть риск признания сделки по переуступке прав на квартиру недействительной, если в суде будет доказано, что продавец был недееспособным на момент её заключения. Тогда продажа прав на квартиру будет признана незаконной. В этой ситуации окажется пострадавшим покупатель: получить назад деньги, заплаченные за квартиру, ему без проблем едва ли удастся.


Основные
мошеннические схемы


Сейчас на рынке недвижимости представлено немало квартир с разнообразными правовыми дефектами.
- По мнению специалистов, работающих с недвижимостью, граждане довольно часто попадают в сети мошенников, - подтвердила это и уполномоченная по правам человека в РК Лариса Опанасюк. - Мошеннические схемы на рынке недвижимости могут быть классифицированы в рамках четырёх основных групп. Первая из них условно может быть названа «юридические манипуляции». Это самый тяжёлый вид мошенничества, поскольку в результате его совершения жертва с наиболее высокой степенью вероятности остаётся и без квартиры, и без денег. Вариаций данного вида мошенничества огромное количество: от переклейки фотографии в паспорте собственника квартиры или фальсификации доверенности на продажу до сложных вариантов использования правовых нарушений, допущенных при совершении предыдущих сделок с объектом и затем «запрятанных» в его юридическую историю.
Ещё один вид мошенничества может быть назван «технологическими манипуляциями», продолжила Лариса Опанасюк. Как правило, данный вид мошенничества не связан с какими-то подлогами документов или созданием правовых зацепок, посредством которых совершённая сделка в будущем может быть оспорена. В данном случае мошенники пользуются незнанием потребителями технологии проведения сделок.
Мошенничества, относящиеся к следующей группе, - так называемые фактические подлоги. Например, покупатель может стать жертвой перенумерации квартир. В рамках этого вида мошенничества покупателю показывают одну квартиру, а реально продают другую.
И, наконец, самая «безопасная» группа, суть которой в создании условий, при которых возникает возможность частично не выполнять изначально согласованные условия сделки. К этой группе не относятся сделки по переуступке прав, но на общем рынке недвижимости это распространённая схема. Например, квартира была выставлена на продажу с полной меблировкой, на этих условиях покупатель и согласился её приобрести. Если данное условие не было отражено документально, покупатель рискует получить голые стены, либо вместо хорошей мебели менее качественную мебель.
Вот те наиболее распространённые проблемные точки, где сегодня могут скрываться довольно высокие риски, создающие опасность признания сделки недействительной либо опасность истребования объекта, которые приводят к нарушению имущественных прав граждан. Поэтому если у вас после получения документов на квартиру до заключения сделки появились вопросы, сомнения, стоит обратиться за консультацией к нотариусу.


Поделиться с друзьями


Новости по теме

Похожие новости дня










Добавить комментарий

показать все комментарии
Комментарии для сайта Cackle
→  «Крым»